Renégociation des baux commerciaux possible après changement des mesures anti-COVID

La situation sanitaire ne s’étant pas améliorée en Allemagne, des mesures de restrictions plus strictes ont été adoptés par les différents Länder. Par la même occasion, le droit des baux commerciaux a été revu.

Sous l’effet des nouvelles règles sanitaires, beaucoup de magasins voient leur activité s’arrêter complètement ou être drastiquement réduite. Pour remédier au problème des commerçants ne pouvant plus faire face à leurs frais de fonctionnements, le nouvel article 240 § 7 EGBGB peut permettre dans certaines circonstances de renégocier les conditions du bail et surtout de faire baisser le loyer.

Les conditions d’application sont les suivantes:

– Il doit s’agir d’un contrat de bail à titre professionnel(bail commercial)

– Il doit y avoir une mesure administrative ou loi régionale ou nationale qui vise à combattre la pandémie

– Cette mesure ou loi doit entraîner une contrainte majeure ou un arrêt dans le fonctionnement de l’établissement.

Si ces conditions cumulatives sont données, l’article dispose qu’il peut être considéré que les circonstances qui ont été le fondement du contrat ont gravement changé après sa conclusion au sens de l’article 313 Abs 1 BGB. Cet article permet à un cocontractant de renégocier les termes du contrat qu’il a conclu s’il s’avère qu’un changement majeur s’est produit depuis la conclusion du contrat, que les partie n’auraient pas conclu le contrat dans les mêmes conditions si elles avaient agi en connaissance de cause et que ce changement déséquilibre le contrat à un tel point qu’on ne peut pas raisonnablement demander l’exécution de ce dernier sans changer les termes de celui-ci.

Si cet article pouvait sembler applicable à première vue, la jurisprudence allemande a beaucoup hésité à l’appliquer pour la renégociation de baux de locations pendant la période de confinement en Allemagne du 18.03.2020 au 19.04.2020. Si lors de certaines décisions, le juge à fait valoir l’article comme fondement juridique pour autoriser la renégociation du contrat de bail pour une baisse de loyer, (voir LG Mönchengladbach 12 O 154/20), dans d’autres instances, le juge a refusé son application (voir LG Heidelberg, 5 O 66/20 et LG Zweibrücken, HK O 17/20) en invoquant notamment l’argument que les locataires n’étaient pas les seules parties impactées par les mesures de confinement et que le bailleur, lui aussi touché par ces mesures, devait continuer à payer des charges d’entretien et de financement de ses biens immobiliers. D’autres arguments mettaient en avant que le confinement en place a cause de la pandémie ne durait pas assez longtemps pour constitué un changement majeur qui trouble l’équilibre du contrat, ou que le bailleur pouvait déjà se tourner vers l’État allemand pour obtenir une compensation.

Avec ce nouvel article §240 Abs 7 EGBGB, plus de doute possible, l’article 313 BGB est applicable et constitue une base légale pour pouvoir renégocier le loyer de votre contrat de bail pendant le confinement.

Cependant, la doctrine et la jurisprudence ne se sont pas encore prononcé à cette réforme. De plus, aucune réglementation ne précise le montant de la baisse de loyer. Par conséquent, il faut en déduire que chaque baisse de loyer sera faite au cas par cas et dépendra dons des circonstances de chaque cas particulier. L’idée derrière cet article se trouve dans le partage équitable du risque entre le locataire et le bailleur.

D’abord, les stipulations contractuelles du bail en question doivent être examiné. Puis il conviendra d’analyser précisément la situation individuelle: Vu de la perspective du locataire, existe-t’il un arrêt complet de son activité ou a-t’il d’autres plateformes commerciales comme la vente en ligne ? Les locaux, servent-ils uniquement à la vente directe aux clients ou constituent-ils également un lieu de stockage pour les produits vendus? Les locaux peuvent-ils être utilisés a d’autres fins pendant le période de confinement?

Nous accompagnons dors et déjà des sociétés franco-allemandes dans ce contexte et serions très heureux de répondre à vos questions également.