Si les locaux ont un défaut et que par conséquent leur utilisation est, dès le début ou au cours du contrat, nulle ou restreinte, le locataire peut tout d’abord demander au bailleur la réparation, l’élimination du défaut.
Le locataire ne doit avoir commis aucune faute qui aurait conduit à l’apparition du défaut. Le locataire peut réparer lui-même le défaut, si le bailleur ne s’exécute pas dans le délai qui aura été prévu pour réparer celui-ci. Le locataire pourra exiger du bailleur une indemnité afin de couvrir les frais engagés à cet effet.
Le locataire peut également décider de récupérer une partie du loyer à la suite de la constatation du défaut. Pour cela, il doit s’agir d’un défaut non négligeable et le bailleur doit avoir été immédiatement informé de ce défaut.
Ce droit de réduction du prix ne subsiste, dans le cas où le locataire connaît l’existence du défaut au moment du contrat ou ne le connaît pas à cause d’une négligence grave, seulement si le bailleur a dissimulé celui-ci frauduleusement.
Le locataire ne peut faire valoir ses droits à la réduction du prix, alors même que celui-ci a accepté une chose qu’il savait viciée, s’il se réserve la possibilité de faire valoir ces droits au moment de l’acceptation.
Le droit de réduction du prix peut être exclu par les parties au contrat. Le loyer ne pourra dans ce cas pas être unilatéralement réduit même s’il existe selon lui un défaut. Il faudra ainsi que le locataire intente une action en justice afin d’exiger une baisse du loyer.
Le locataire peut également selon les circonstances avoir contre le bailleur, indépendamment de son droit de réduction du prix, un droit à réparation par des dommages et intérêts dû à l’inexécution du contrat.
Enfin, le locataire peut résilier le contrat sans délai, si le bailleur ne met pas à disposition la chose dans les temps ou s’il ne répare pas la chose dans un délai déterminé afin d’ôter le vice.